調整区域の物件を購入する際の注意点 | 静岡市で家売却ならDECO DESIGN | ブログ

調整区域とは？

調整区域（市街化調整区域）とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制する地域」として指定されたエリアのことを指します。これは無秩序な開発を防ぎ、自然環境や農地を保全する目的で設定されています。

市街化区域が「積極的に市街化を進めるエリア」であるのに対し、調整区域では原則として新たな建築や開発が制限されます。ただし、特定の条件を満たせば建築が可能な場合もあります。

調整区域内の中古住宅を購入する際の注意点

市街化調整区域内の中古住宅を購入する際には、いくつかの重要なポイントを確認する必要があります。

1. 再建築の可否を確認する

調整区域内の建物は、元々の建築時に特例として認められたものが多く、 購入後に建て替えができないケースがあります。事前に自治体の都市計画課などで 「再建築が可能か」 を確認しましょう。

2. 住宅ローンが利用できるか

調整区域内の物件は、金融機関によっては 住宅ローンの審査が厳しくなる ことがあります。再建築不可や用途制限がある場合、担保価値が低いと判断されるためです。ローンを利用予定の方は、金融機関に事前相談をすると安心です。

3. インフラ（道路・水道・下水・ガス）の状況を確認

調整区域では都市計画区域内と比べてインフラ整備が遅れていることがあります。

•道路：公道に面しているか、私道の場合は通行・掘削の権利があるか

•水道・下水：井戸水や浄化槽を使用している場合がある

•ガス：プロパンガスが主流の地域も購入後の生活に支障がないか、事前に確認しておきましょう。

4. 既存の建築許可の種類を把握する

調整区域内の建物には、

•既存宅地（旧法により許可を受けたもの）

•開発許可を受けたもの

•特例で認められたもの（農家住宅など）

といった種類があります。特に 農家向けの特例住宅は、購入後に非農家の方が住めないケース もあるため、用途制限を必ず確認してください。

5. 近隣環境と将来のリスクをチェック

調整区域は都市開発が制限されるため、大きな商業施設や公共交通機関が少ないことがあります。また、将来的に周辺環境が大きく変わる可能性は低いため、 生活利便性をよく検討することが重要 です。

市街化調整区域の中古住宅は、一般の住宅よりも価格が安く、静かな環境で暮らせるメリットがあります。しかし、 再建築不可やインフラの問題、住宅ローンの審査の厳しさ など、購入前に注意すべきポイントが多いため、事前にしっかりと確認しましょう。