土地の下に潜むリスク【地中埋設物とは】 | 静岡市で家売却ならDECO DESIGN | ブログ

土地の下に潜むリスク「地中埋設物」とは

〜知らずに買うと損をするかも！？静岡で土地を購入する前に知っておきたいこと〜

土地を購入して、いざ家を建てようとしたとき。 地盤を掘削してみたら、コンクリートの塊や古い配管、浄化槽が出てきた――。 そんなトラブルは、実は珍しくありません。 今回は、静岡で多数の住宅設計・施工を手がけている DECO DESIGN 一級建築士事務所が、 建築士の視点から「地中埋設物」のリスクと実務的な対策を詳しく解説します。

--- 地中埋設物とは 地中埋設物（ちちゅうまいせつぶつ）とは、 土地の地中に埋まっている人工物や構造物を指します。 見た目ではわからないため、土地購入や造成時に初めて発見されることが多いです。 代表的な例としては以下が挙げられます。 旧建物の基礎コンクリートや杭 浄化槽・配管・排水桝などの設備類 瓦礫・レンガ・コンクリートガラ・金属くずなどの廃材 地下タンクや油槽、擁壁の残存部分 特に、解体済み土地や古い分譲地では、 目に見えない形でこれらが残っているケースが非常に多いのです。

--- どうして問題になるのか 地中埋設物は、建築工事や土地利用に支障をきたす可能性があります。 主な問題点は次の通りです。

1. 掘削作業の妨げ 　基礎工事や地盤改良の際に重機が埋設物にぶつかり、作業が中断する。

2. 撤去・処分に高額な費用 　量や内容にもよりますが、撤去費用が数十万〜数百万円にのぼることもあります。

3. 工期の遅延 　埋設物の確認・撤去・処分で予定がずれ、引渡しや着工が遅れる。

4. 土壌汚染の懸念 　特に工場跡地や古い店舗跡では、油分や化学物質が残っているケースもあります。 つまり、「見えない土地の中」にこそ、 建築や予算計画を狂わせるリスクが潜んでいるのです。

--- 撤去費用は誰が負担するのか トラブルの多くは、この費用負担の所在にあります。 契約書に明記がない場合、発見後に「売主か買主か」で揉めるケースが多発します。 そのため、売買契約書の特約事項で明確に取り決めておくことが重要です。 売主負担とする例 > 引渡し時に地中埋設物が発見された場合、撤去および処分費用は売主が負担する。 この方式は、土地引渡し時点で更地であることを保証する考え方です。 ただし、契約前に「売主が撤去できる範囲」を明確にしておく必要があります。 買主負担とする例 > 売主は地中埋設物の有無について一切保証しない。 引渡し後に発見された場合も、売主は責任を負わないものとする。 この場合は、買主が「現状有姿（げんじょうゆうし）」で土地を購入する形になります。 価格が抑えられる代わりに、リスクを買主が負う契約です。 いずれにしても、 契約前に「特約欄に地中埋設物の取り扱いが明記されているか」を確認することが大切です。

--- 発見された場合の対応

1. 現場写真を撮影し、記録を残す 　撤去工事の証拠や費用請求の根拠になります。

2. 建築士・施工業者に報告 　基礎設計や地盤改良方法を見直す必要がある場合があります。

3. 不動産仲介業者や売主へ連絡 　契約内容に基づき、費用分担を協議します。

4. 産業廃棄物として適正処理 　コンクリートガラや金属は「産廃」に該当します。 　処分費・運搬費も見積りに入れておきましょう。

--- 事前にできる予防策

1. 旧建物の情報を確認する 　登記簿や航空写真、過去の建築図面などを調べると、 　基礎形状や構造がわかる場合があります。

2. 地中探査・簡易掘削を実施 　費用は数万円程度から。重機で軽く掘るだけでも埋設物の有無が確認できます。

3. 解体業者の選定に注意 　安価な業者の中には、埋設物を埋め戻してしまうケースも。 　信頼できる業者を選び、撤去完了後の写真報告書をもらうことが大切です。

4. 契約前に建築士へ相談する 　建築士は土地の性質と建築可否を総合的に判断できます。 　購入前に一度相談することで、後のトラブルを大きく減らせます。

--- DECO DESIGN が行うリスクチェック 私たち DECO DESIGN 一級建築士事務所（静岡市） では、 土地探しから設計・施工までを一貫してサポートしています。 特に土地購入前の段階で、 地中埋設物の可能性 地盤状況・高さ関係 周辺インフラとの接続状況 建築コストへの影響 を総合的に確認し、

**「土地と建築をセットで考える設計」**を行っています。

土地の購入は「家づくりの最初の設計行為」です。 建築士が入ることで、表面的な条件だけでなく、 その土地の潜在的なリスクを見極めることができます。 --- まとめ チェックポイント 内容 地中埋設物とは 地中に埋まった基礎・配管・廃材などの人工物 主なトラブル 撤去費用・工期遅延・契約トラブル・汚染リスク 費用負担 契約書の特約で売主・買主のどちらが負担するか明記 対策 現地調査・写真記録・信頼できる解体業者選定 専門相談 建築士に事前相談することでトラブルを予防 --- 最後に 「更地」と聞くと、何もない状態を想像します。 しかし、実際には地中に“見えない残骸”が眠っている土地も多く存在します。 土地を購入する前に、 ・どんな建物が建っていたのか ・地盤の状態はどうか ・リスクをどう回避できるか を一度冷静に確認することが、 「後悔しない家づくり」への第一歩です。 静岡で土地から家づくりを検討されている方は、 ぜひ DECO DESIGN 一級建築士事務所 にご相談ください。 経験豊富な建築士が、土地の性質から最適な建築計画まで、 トータルでサポートいたします。